二手房交易合同样本文章1

买家：_______________（简称乙方）身份证号码：_______________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本乙方购买房产合同甲方共同遵守和执行。

第一条 乙方同意购买甲方位于______市_____区__________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积_____平方米。 （详情请参阅土地房屋权证编号_______________）。

第二条 上述房产的成交价格为：单价：人民币____元/平方米，总价：人民币______元（大写字​​母：____百____十____万____千____百____十____元）。本合同签订之日，乙方向甲方支付________元人民币作为购房定金。

第三条 缴费时间及方式：

1、甲乙双方同意通过银行抵押付款，并同意当天到房产交易中心缴纳税费

首付（含押金）人民币____1万__千____100____10____元给甲方，剩余房款支付给

申请人民币____________元银行抵押（如银行实际批准金额小于前述申请金额，乙方应于

申请银行抵押）

差额在缴纳税费当日支付给甲方，银行放款当日支付给甲方。

2、甲乙双方同意一次性缴纳，并同意当天到房产交易中心缴纳税款

向甲方支付首付款（含押金）____10000____千____100____10____元，剩余房款

产权完毕之日向甲方支付人民币____________元。

第四条 甲方应自收到乙方全额付款之日起____日内将全部财产交付乙方使用，并于移交当日结清_________及其他费用。

第五条 税费分担 甲、乙方应当遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需的税费。经双方协商，交易税费由______方承担，中介费和代理产权转让费由______方承担。

第六条 违约责任 甲乙双方合同签订后，如乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在______天内将乙方货款（不计利息）退还给乙方。日，但购房定金退还乙方。全部归甲方所有。甲方中途违约的，甲方应书面通知乙方，并按甲方所付定金的两倍返还乙方。 B 自违约并已支付金额之日起____天内。

第七条 本合同标的

1、甲方共有______人____________，主要负责人_________为甲方代表。

2、乙方为____________，代表人为____________。

第八条 本合同需要办理公证的，须经国家公证机构____公证处进行公证。

第九条 本合同一式两份。甲方业主一份，甲方委托人一份，乙方一份，厦门房地产交易中心一份，________公证处一份。

第十条 本合同争议的解决：本合同履行过程中发生的争议，双方可以通过协商或诉讼的方式解决。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可以另行约定，补充规定经双方签字盖章后与本合同具有同等法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项：

卖方（甲方）：_______________

买方（乙方）：____________________

身份证号码：__________________

身份证号码：___________________

地

地址： ____________________

地

地址： ____________________

邮件

编辑：_______________

邮件

编辑：____________________

电力

词语： ____________________

电力

词语： ____________________

人（甲方）：_______________

人（乙方）：_______________

身份证号码：___________________

身份证号码：___________________

见证人：

认证机构：

地

地址：

邮件

编辑：

电力

词语：

法定代表人：

一代

表：

负责人：

日

问题：

年

月

日

二手房交易合同样本文章2

买家：_______________（简称乙方）

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本乙方购买房产合同甲方共同遵守和执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的位于市区的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、工厂、商店），建筑面积为_____平方米。 （详情请参阅土地房屋权证编号_______________）。

第二条：上述房产的成交价格为：单价：人民币____元/平方米，总价：人民币__________元（大写字​​母：____百____十____万____千_____百____十____元）。本合同签订之日，乙方向甲方支付房屋总价的50%，即__________元，作为购房定金。

第三条：付款时间及方式

甲、乙双方同意一次性付款，在产权交付之日将剩余房价的50%，即____________元支付给甲方。

第四条：甲方应自财产移交完成并收到乙方全额付款之日起____日内将全部财产交付乙方使用。

第五条：税收共享。甲、乙方应遵守国家房地产政策法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需的税费。经双方协商，交易税费由______方承担，中介费和代理产权转让费由______方承担。

第六条 违约责任 甲乙双方合同签订后，如乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方货款（不计利息）返还给乙方。天，但购房押金归甲方所有。甲方中途违约的，甲方应书面通知乙方，并自违约之日起七日内将乙方已付定金及已付金额双倍返还乙方。

第七条：本合同主体

1、甲方共有______人____________，主要负责人_________为甲方代表。

2、乙方为____________，代表人为____________。

第八条：本合同需要办理公证的，必须经国家公证机构____公证处进行公证。

第九条：本合同一式两份。甲方业主一份，甲方委托人一份，乙方一份，通辽房地产交易中心一份，________公证处一份。

第十条：本合同争议的解决：本合同履行过程中发生的争议，双方可以通过协商或诉讼的方式解决。

房屋买卖合同

第十一条：本合同未尽事宜，甲乙双方可以另行约定，补充约定经双方签字盖章后与本合同具有同等法律效力。

第十二条：双方同意的其他事项：

卖方（甲方）：_____ 买方（乙方）：______________

身份证号码： 身份证号码： ____________________

地址： ____________________ 地址： ____________________

邮政编码： ______________邮政编码： ____________________

电话：____电话：____________________

人（甲方）：_______________ 人（乙方）：_______________

身份证号码： ____________________ 身份证号码： ____________________

见证人： 认证机构：

地址：

邮政编码：

电话：

法定代表人：

代表：经理：

二手房交易合同样本文章3

【关键词】二手房交易、逃税、逃税

1. 研究背景

我国二手房交易起源于20世纪90年代，历时20多年。二手房交易对于促进房地产联动发展、优化房地产资源配置具有重要意义。它们是我国住房保障体系的补充，是住房消费的重要组成部分。为我国经济发展做出了突出贡献。 2013年3月1日，“国五规定”的颁布，特别是“个人房屋销售按转让收入的20%征收个人所得税”的规定，带来了个人所得税的问题。手房交易重新回到人们的视野并成为全国关注的问题。重点。受传统观念影响，中国人把安全感和归属感寄托在住房上。他们认为，拥有房子就意味着拥有家。因此，拥有一套房子就成为了很多人的目标。据调查，约90%的毕业生工作五年甚至十年内的目标是在大城市或其他二三线城市拥有一套房子。一人一房，形成了中国的住房刚性需求。中国人口众多，即使只是刚性需求，对房地产的需求依然巨大。房地产价格很难回落。 “新国五条”的出台虽然增加了二手房交易者的税负，但并没有减轻税负。房地产价格上涨的目的是减缓房地产价格上涨的速度。

2.二手房交易涉及的主要税种

在二手房交易过程中，纳税人主要分为购房者和卖家。对于房屋销售者来说，应缴纳的税费主要包括个人所得税、印花税、营业税（2016年5月起实施的“营业税改革”虽然对二手房交易实施了“增收”，但具体政策尚未出台）尚未推出，所以本文仍将考虑“增值税改征增值税”之前的营业税）、土地增值税、城建税、教育费附加等。对于购房者来说，主要应交税费包括契税和印花税责任。下面主要讲个人所得税和营业税，因为这两种税在二手房交易过程中涉及的金额最大，也是最容易逃税的。

(1) 个人所得税

目前，二手房交易征收个人所得税有两种方式：一是按两次交易差额的20%征收，即房屋原值、转让时缴纳的税款房屋转让收入以及其他相关合理费用从房产转让收入中扣除。根据差额需缴纳20%的个人所得税。二是按交易总额的1%—3%征收。纳税人不能提供完整、准确的房屋原值证明，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋原值的1%—3%征收税款转移收入。拥有自用5年以上且是家庭唯一起居室的房屋取得的收入，免征个人所得税。

(2)营业税

按照2016年营业税政策，二手房交易营业税征收情况如下：个人转让购买不满2年的房屋的，按5.5%的税率全额征收营业税；房龄超过2年的普通房屋，免征营业税；普通住房征收差额；对于非住宅住房，无论年龄大小，均需缴纳全额营业税。

3.二手房交易偷税漏税

由于二手房交易需要缴纳个人所得税，这无疑增加了卖房的成本。因此，为了降低成本，保证高额净利润，卖方会想方设法将税款转嫁到买方身上，于是房子的购买价格就变高了。 ，负担重了，买不起房了。为了卖房子或者买得起房子，买卖双方开始寻找“合理避税”的方法，甚至相互合作以达到“合理避税”的目的。于是，出现了以下避税方法。

(1)签订阴阳契约

即买卖双方签订两份交易合同，其中一份为真实交易价格，用于保护双方权益，属于保密合同，另一份合同则提供给税务机关，主要用于纳税。本合同的交易价格远低于实际交易金额，从而达到了交易双方少缴税款、降低交易成本的目的。少年教育中心的这种行为在法律上属于逃税行为。一旦被发现，就会被追究责任，所以存在一定的风险。

(2) 出租和出售

上述个人所得税和营业税是有纳税期限的。纳税期过后，如果您再次进行交易，您将获得免税权利。所以购房者先以承租人的身份入住，不办理过户手续，过了纳税期后再办理过户手续。这样，卖房者无需缴纳个人所得税和营业税，也无需将税款转嫁给购房者。房价自然就低，这对买卖双方都有好处。

(3) 假赠品实销

卖方以赠与的形式将房子转让给买方，但实际上是一种交易。买卖双方秘密签订保密交易合同。买方和卖方的所有权利和责任都写得很清楚。但由于表面上是房屋赠与与受赠人的关系，所以完全免征个人所得税和营业税。

(4) 延迟转账交易

例如，张某拥有一套原价50万的房子。他已经拥有四年了，一年后就是五年了。目前价值为100万。如果张现在转让房屋，根据税法，他应该缴纳个人所得税（100-50）*20%=10万元，但张不想缴纳这10万元税款，房子又急于交纳。被转让，于是他把房子交给了买家，但他一直不愿意办理过户手续，直到一年后，他可以在不缴纳10万元税的情况下办理过户手续。

4.总结

上述各种逃税行为在二手房交易市场上十分常见。政府通过税收对我国二手房交易市场进行监管，目的是给房地产市场降温。然而，这也导致了许多违法违规行为。这些纳税人的偷窃、逃税都是对这种税收方式的抵制。这也说明，任何事物都有两面性。

【参考】

[1] 杜静平.浅析个人二手房交易税收问题[J].商业经济学，2016，（08）：118-119.

[2] 张楠.二手房交易税负转移分析[J].中国集体经济，2016，（16）：92-93.

[3] 魏必先.浅析二手房交易中个人所得税的弊端与改进[J].法博会（中期期），2014年，（12）：264+263.

[4] 周天元.我国二手房交易欺诈行为的法律规制分析[D].贵州民族大学，2013.

[5]孙一兵.二手房交易税收情况调查[J].中国税务，2007，(06)：4-7.

二手房交易合同样本文章4

摘要 随着市场经济的蓬勃发展，我国二手房交易市场近年来蓬勃发展，二手房交易量持续上升。但与相对成熟的新房交易相比，二手房交易由于市场不规范、法律法规缺失。滞后，交易过程中存在诸多法律问题，增加了交易风险。本文简要分析了二手房交易过程中经常出现的一些问题，并提出了相应的降低风险的措施。

关键词：二手房交易、共有权、抵押、抵押、中介

房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易，而将首次交易的房屋再进行交易称为二手房交易。广义上讲，二手房交易包括二手房销售、租赁、抵押、保险等。狭义上，二手房交易仅指二手房的买卖。本文讨论的是狭义上的二手房交易，即二手房的买卖。

1. 共有二手房交易

我国《民法通则》规定，处分共有财产需要全体共有人同意，否则处分无效。因此，购房者在买卖二手房时，应特别注意房屋的权利是否共有。由于房产所有权采取登记登记制度，所有房屋权利人在交易时均需在《房地产买卖合同》上签名。购房者应注意这些签名的真实性。还要注意所有共有人是否同意转让二手房。除未成年人可由父母签字外，其他签字行为的签字人必须出具授权委托书。授权委托书应当是经过公证或者律师见证的法律文件。

此外，还有夫妻拥有的二手房的交易。根据《婚姻法》的规定，婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，婚姻关系解除时，由夫妻双方分割。任何一方不得单独征收共同财产。因此，对于夫妻共同拥有的财产，只有经夫妻共同同意签订的转让协议才有效。

2.银行抵押二手房交易

随着当前炒房行为的发展，炒房者通过抵押贷款买房的现象并不少见。或者是二手房业主对已全额付清的房产申请银行抵押贷款。因此，购房者在购买此类二手房时，应充分了解该房产的所有条件，包括查看原购房合同、房产证、土地证、原开发商的“五证”等。二手房业主申请银行抵押贷款时，必须审核原始贷款合同。如果申请抵押，还必须办理抵押登记手续。

在此类二手房交易中，如果买卖双方有意达成交易，买方应首先与卖方一起征得银行的同意。如果买方能够一次性向卖方付款，二手房业主将向银行一次性还清抵押贷款，并终止原贷款合同。如果买方无法向二手房业主一次性付款，而是使用银行抵押贷款，应向贷款银行申请配合卖方取消该房产的抵押登记，以便买方卖方可以办理产权转让。

3、已定抵押的二手房交易

根据《城市房地产抵押管理办法》规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。购房者选定想要购买的二手房后，首先要到房产所在地的房屋土地管理部门查看，然后会同业主一起去找抵押权人，取得抵押权人的同意来转移财产。购房者最好取得抵押权人的书面同意，即抵押权人在转让协议上签字。转让协议签订后，抵押人和抵押权人应当随购房者到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人与购房者办理房产过户手续。

4.拍卖房产进行二手房交易

在这种情况下，购房者一定要注意，拍卖行只是拍卖房产，房产产生的其他费用，如物业管理费、水费、电费等，拍卖机构不会涉及。因此，购买拍卖房产的投资者在竞拍前应首先了解被拍卖房产的相关情况，并及时与拍卖公司、债权人、物业公司进行协商。

5.已出租的二手房交易

买家必须检查卖家的房子是否可供出租。二手房出售前已有租赁的，在租赁期内，承租人在同等条件下享有优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，出卖人在获得承租人的书面陈述后，可以将房屋出售给他人。如果出卖人未将房屋出售情况告知承租人，擅自将其出售给他人，承租人有权向法院主张该出售行为无效。对于购房者来说，为了避免此类问题的发生，应对房屋进行现场检查，确定是否存在出租情况，以确保交易的安全。

6.已与房产中介挂钩的二手房交易

随着二手房市场空前活跃，房产中介机构如雨后春笋般涌现。由于房产中介行业准入门槛低、从业人员素质参差不齐、公司管理不规范、市场监管和处罚力度不够，中介机构往往利用买卖双方信息不对称收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款、欺骗买卖双方、获取不当得利等事件。因此，购买在房地产中介机构注册的房产时应特别小心。因此，购房者通过中介购房时一定要提高警惕，选择信誉好、规模大、资质好的中介公司。审查其“三证”，即工商部门颁发的营业执照、房屋管理部门颁发的登记证书和经纪人注册执业证书。特别注意核对登记证的有效期、地址是否与实际情况相符，经纪人的执业单位与执业证书是否一致。同时，购房者在购买二手房时应明确自己应承担的费用。首先是房子的付款。注意亲自与房屋卖家谈价、签订合同，防止中介公司吃差价。二是中介佣金。注意向中介索要正规发票。三是向有关部门缴纳的税费，主要包括财政部门征收的契税、房屋登记费，税务部门征收的营业税、个人所得税、企业所得税，企业征收的交易费、抵押费等。房产交易部门、银行抵押贷款费用。费用等

参考：

[1] 刘先勇.房地产销售和租赁。时代出版传媒有限公司黄山读书俱乐部。 2010.

[2] 雷兰.二手房交易中的法律纠纷及风险防范。中国建筑材料工业出版社。 2007.

[3] 陈文.如何防范房地产交易风险。法律出版社。 2004.

二手房交易合同样本文章5

1.二手房交易涉税价格确定的重要性

1、维护税收征管秩序

从目前的情况来看，二手房交易已经成为社会热点问题。尤其是近两年，从事二手房评估、交易的中介机构遍布城市大街小巷。各个中介发布的房产信息让人眼花缭乱，价格也五花八门。这一现象清楚地表明，二手房交易涉及千家万户的切身利益。也暴露了税收征管中二手房交易失控或误控的现象。虚假合同、阴阳合同屡见不鲜，明显低于市场价格的评估报告接连出现。税收征管秩序受到严重影响。因此，为了控制人为因素和自由裁量权，维护税收征管双方合法权益的严肃性，有必要规范二手房交易税收征管。

2、要堵塞税收征管漏洞，减少征税人员之间的价格纠纷

房地产作为房地产的一种，在人们的社会生活中占有极其重要的地位。房地产征税，特别是二手房交易征税，必然会触及千家万户切身利益的敏感问题，这对二手房价格的确定提出了更高的要求。长期以来，二手房交易税基价格的确定没有统一的认定标准，缺乏客观、公平、公正的第三方价格确定机构的参与，难以科学确定。不合理，在房产税征管过程中形成盲点和薄弱环节，客观上造成税收流失和税收征管。双方之间发生价格纠纷。这一客观现象要求价格认证机构对二手房交易进行涉税定价。提高住房税征管科学管理水平，堵塞税收征管漏洞，防止财政收入流失流失，稳定税收征管秩序。它具有非常积极的作用。

3.有效全面推进涉税财产价格确定是关键

当前，二手房交易逃税现象普遍存在，引起社会舆论的不满和各级政府及有关部门的高度重视。二手房交易税收征管势在必行。只有不断总结各地的成功经验，只有完善和发挥征管制度的优势，积极开展和推动二手房交易涉税价格确定工作，积蓄动力有了规模，才能顺利开展二手房交易涉税价格的确定工作。

2、二手房交易价格核定现状及特点

首先，随着涉税价格核定工作的深入开展，二手房交易价格核定工作被作为重点工作。各地各部门不同程度地组织力量，对城市地区进行细致的调查，确定一定范围内的房屋平均价格，并对其价格进行比较，作为征税的参考依据，对于城乡结合部或部分地区难以划定的，税务部门委托价格认证中心进行价格核定。这样，价格相对稳定，纳税人之间的争议也较少。但这种方法工作量大，而且范围区分还不够完善。如果细化的话，工作量就更大了；同时，随着城市的发展和商业中心的转移，区分的范围也在发生变化，数据更新仍然需要更加频繁地更新。工作量大。

其次，按分部计算均价也暴露出很多缺陷。首先，平均价格掩盖了个体差异，纳税人主要是个人。区域划分不能细化到个别特定建筑物，加上房屋的位置。位置、环境、朝向、彩光、通风、交通、建筑年代、建筑材料、外观设计等因素。可想而知，为了细化价格，工作量是巨大的。

3.二手房交易涉税价格核定对策

1、加大宣传教育力度。一是耐心向当事人讲解税收政策，让其正确认识合理纳税和逃税的本质，正确理解税种的立法精神；二是向当事人宣讲实事求是地填写、签订合同的重要性，不给今后可能出现的纠纷留有余地。三是涉税价格评估人员要加强税收征管相关法律法规的学习，正确理解涉税价格评估内容和相关税收精神，确保评估结果符合税务机关的要求。计税依据。

2.在协调二手房涉税价格评估核实区域整体价格的同时，确立实施规模化评估的方向。对于房地产交易的以下几个方面，可以选择进行户核：一是城乡自建住房价格核定；二是非住宅二手房交易价格核定；三是对原参与公房改革的私人住房交易进行价格核定；四是规划价格核定，对区内用地多样、边界不明确的房屋进行认定；五是旧房鉴定。

3、对于新开发的成熟小区，评估价格将根据平均定位价和原开发商对小区内各建筑面积和层差的调整系数进行调整。

4、在二手房交易价格评估中，严格区分整个交易中哪些是房产交易，哪些是动产交易。

二手房交易合同样本文章6

[关键词] 个人；二手房交易；税务问题；对策

【中文图书馆分类号】F230 【文献识别码】B

简介

2015年至2016年，国家宏观经济政策多次调整。央行已六次下调存款准备金率，五次下调基准利率。利率达到近年来最低水平，流通货币量大幅增加。此外，房地产贷款政策有所放宽：第二套住房首付最低20%，个人公积金贷款限额最高可达40万元，贷款利率低至2.75%。税收优惠，相关税费减少或减少。各种利好条件带来二手房交易激增，交易量和交易价格均大幅上涨。 2015年，八个重点城市二手房成交量约114.3万套，同比增长87.1%。 2016年1月销量近13万台，同比增长91.8%（数据来自腾讯新闻客户端）。房地产业近年来一直是我国地方财政的主要收入来源。房地产交易还涉及多种税种。

1.目前我国个人二手房交易涉及的税种及主要税收政策

我国目前二手房交易涉及的税种包括转让方：个人所得税、增值税及附加（含城建税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税;受让方涉及的税种包括：契税、印花税。

（一）二手房交易个人所得税相关政策

个人住房转让征收所得税的方式有两种：纳税人能提供所购房屋原值、缴纳税款以及合理有效的费用证明的，转让所得收入按个人住房税法征收。按照个人所得税法“财产转让所得”项规定，按20%的税率征收所得税；无法提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳税款及合理费用证明的，按转让收入的1%征收个人所得税。转让自住5年以上且作为家庭唯一居住房屋的房屋所得，免征个人所得税。

（二）二手房交易增值税相关政策

财政部规定，自2016年5月起，个人二手房交易按5%的征收率计算缴纳增值税。另公布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：除北上广深四个一线城市外，个人购买房屋不满2年并出售给他人的，应全额缴纳增值税征收率为5%；如果个人购买房屋2年以上（含2年前）对外出售的房屋，免征增值税。

（三）二手房交易契税相关政策

财政部2016年规定，个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。

（四）二手房交易其他税收相关政策

自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。从税收政策来看，个人二手房交易的税收问题主要集中在个人所得税。税率高，税负相对重。在实际交易中，卖方获得的个人所得税大部分转嫁给了买方。为了减轻支付压力，逃税是不可避免的。

2.个人二手房交易的税务问题

二手房交易激增，税源规模扩大，交易中的税务问题凸显：税制老化、交易价格虚报、个人信息核实困难等。妨碍正常的税收征管。具体分析如下：

（一）财产转让个人所得税制度不合理，不利于实施

1994年，第四次国税改革规定，对财产转让所得征收住房交易个人所得税。 20多年过去了，基本税制没有改变。然而，近20年来，我国的房屋交易状况发生了很大的变化。

1、高房价时代，税率较高，税负重。随着房价上涨，计算税收的依据也随之增加。个人所得税仍按20%的税率计算，这意味着绝对税额较高。 1987年，全国商品住宅平均单价为408元/平方米。 1992年之前，基本保持每年100元的增幅。 1994年，全国商品房价格在1000元左右。到了2015年，尽管有一些起伏，但均价仍然接近6800，比1994年增长了近6倍。2006年至2015年的10年间，个人和家庭收入增长较快，财富积累较多，住房交易量增加。体积增加。 2006年商品住宅平均单价为3367元/平方米。以一套100平方米的房屋为例，2006年购买价为33.67万元，2015年出售价为67.93万元，其他合理费用按房屋原值的10%计算，应纳税所得额约为30万元，按照20%的税率计算，需要纳税6万元。在房价大幅上涨的一二线城市，缴纳数十万元的税金是常有的事。在高房价时代，仍然采用高税率，税负过重。 （以上数据来源于国家统计局）

2、扣除项目不合理。 《个人所得税法》规定，纳税人可以凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，可以在房屋原值、转让过程中缴纳的税款中扣除。其转让收入中的相关合理费用。合理费用是指：房屋装修费、住房贷款利息、手续费、公证费以及纳税人按照规定实际缴纳的其他费用。上述扣除项目需用支票扣除。过去，纳税人装修时经常找“游击队”，很难提供正规发票。税法规定，纳税人装修费最高不能享受原值15%的扣除，这增加了纳税人的负担。

（二）二手房应税价格低于实际成交价格，漏报、漏报现象严重

2015年，全国住宅平均销售价格为每套6472元，平均房价超过万元的城市有17个。高房价带来高税收。逐利避税，主观上的高税负引发了纳税人逃税的动机。虚假合同、假赠品等现象突出，交易价格虚报。客观地说，二手房交易不固定、房屋中介市场不规范，这也给纳税人提供了逃税机会。税法规定，应税价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权确定征税。但由于二手房交易价格信息缺乏，地方政府部门难以制定更加合理的市场指导价，税务机关也难以获得有力的证据来证明交易合同的虚假性。 。尽管现有住房交易税价评估系统已经上线，但系统数据更新不及时，仍然增加了征管难度。

中介机构也参与钻漏洞。在近年来房价快速增长的前提下，持有5年以上的房屋价差相对较高。成交价格100万的房子，如果按照50万的差额纳税，税额就是10万，按转让收入的1%征税。才一万，这是一个巨大的差距。实际操作中，当转让为自用5年以上，或者不是唯一居住时，大多数中介会以房屋原值等信息无法准确为依据来处理。规定，税收将是转移收入的1%，而不是差额。 20%。

(3) 很难定义一个家庭唯一的客厅

税法规定：转让家庭唯一居住房屋，可以享受契税、个人所得税等税收减免。但目前，省际之间、税务、房管等其他部门之间还没有系统、完整的信息传递机制。信息共享尚未实现。税源登记档案和税源数据库建立难度大。隐瞒或谎报家庭住房的情况并不少见。如何确定一个家庭唯一的客厅？仅凭税务部门无法准确掌握证据和信息，难以深入调查。

3、关于二手房交易的税务问题，笔者认为可以采取以下对策

（一）二手房交易个人所得税征收方式改革

个人二手房交易逃税严重的根本原因是税负过高，这是交易各方都难以承受的。房屋是普通百姓最重要、最昂贵的资产之一。一套房子可能包含了一个家庭几代人的血汗钱。现行个人所得税按房屋交易价格减去原值和税金的差额计算，征税效果较差。北京一家大型房产中介的从业者告诉记者：“二手房交易20%的税一直存在。但几乎所有交易中，我们都以无法提供房屋原值的方式处理。这“这种操作可以减轻二手房购买者承担的税负”（数据来源“中国新闻网”）。这样的操作严重影响了税法的严肃性和刚性。由于全额计税方法在实践中得到普遍认可，“本着“税制简单、征管方便”的原则，建议国家改革个人所得税计税方式，按全部交易价格计税，制定1%-5%的比例税率，普通住宅适用低税率，高档住宅适用中税率，别墅适用高税率。

（2）利用网络技术加强收款管理，核实交易价格

1、开发“房屋交易价格查询软件”，随时掌握最新的房价走势。无论是国家政策变化的影响，还是贸易商隐瞒的影响，我们都不能忽视市场这只“看不见的手”。二手房交易信息相对集中在互联网和中介机构。互联网主要提供交易者的估值，而中介机构则提供更多的实时交易价格。 “房屋交易价格查询软件”可以对这些数据进行汇总比对，并定期更新同城市、同区域的房屋交易价格，为税务机关调整交易价格提供更科学的指导。

2.加强对中介机构的管理，虚报重罚。中介机构是二手房交易的重要桥梁。它们更了解交易双方的需求和市场变化。但利益趋使，为了更多促成交易，他们帮交易者钻税法的漏洞，减少国家税收。房屋交易个人所得税的税务检查，应将中介机构作为重点。对虚报价格，弄虚作假等情况，一经查实，一定严惩。重者可以建议工商部门吊销其营业执照。

3.加强与其他部门的配合，建立联网机制。对于家庭唯一生活用房难以查实的问题，需要加强相关各部门的配合，利用计算机网络技术，建立信息共享的联网机制。无论是一个地区各个部门之间，还是跨地区的部门之间，都能够查到个人住房的完整信息，为征税提供准确依据。

个人二手房交易的征税，要加强征管，也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应，又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。

[参 考 文 献]

[1]中国经济周刊.二手房交易税20%存在20年始终未变[EB/OL].人民网，2013-03-13

[2]新疆维吾尔自治区地方税务局.沙雅县二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].2014-1

[3]2015年7月全国二手房成交量数据统计楼市持续火爆[EB/OL].房天下深圳二手房网，2015-08-16

[4]链家研究院.全国主要城市二手房市场分析[EB/OL].腾讯新闻客户端，2016-03-08

[5]杨宏.当前二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].天水市地方税务局，2014-8

二手房交易合同范文第7篇

“新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房，把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷：“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份，深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪，众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店，一时间讨债人云集公司深圳总部。

二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。

今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。

那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?

北京：两种模式可以选择

北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。

不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

链家地产市场研发中心认为，目前能保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管模式和银行资金托管模式。

资金监管模式

二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。

根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办下：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。

但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转，而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。

银行托管模式

银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实施冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

其基本流程为：买卖双方签署《二手房房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

上海：增加试点完善监管制度

上海方面将在今年5、6月份增加试点公司，以完善资金监管制度。其实，上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季，上海二手房网上挂牌系统推出时，就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题，尤其是增加了中介公司的负担，以及增加买卖双方的交易复杂程度，因此市场不大采用这种监管模式。

不过政府部门已经注意到了这种情形，于是开始对监管模式重新进行设计，进行改进和完善，并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。

21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示，在新的监管模式下，交易双方在签订房屋买卖合同时，必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》，在房地产交易所登记过户的同时，交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户，根据合同履行的程度，由中介公司向银行发出支付指令，独立第三方作为结算公司，对合同履行进行审核，符合条件后方将房款交付卖家。

苏晓江介绍说，新模式与原来的模式相比，就是引进了独立第三方作为交易资金结算方，交易资金的走向由买家存入该的银行账户里，而后转入卖家的账户，其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看，中介公司无法接触交易资金，因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。

那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题，目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力，以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司；同时交易资金虽然名义上是进入了结算

公司的账户，但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户，资金一直是在自己的账户中；还有就是中介公司是监管方，没有它发出的指令，结算公司是无法动用资金的。

至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来，不过有业内人士表示，上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。

就试点目前运行情况来看，苏晓江表示非常顺畅，虽然在交易过程中增加了一些环节，但是由于事先对交易程序本身进行了优化，没有增加交易双方的难度，也没有加长交易时间，整个过程用时与旧模式相当。他举例说，此前要进行资金监管程序时，房屋买卖合同与资金监管协议分开签订，而且，这让买卖双方感到麻烦，尤其是一些外地卖家，更是不变，而改进之后两份文件可以同时签订。

至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为，主要是现在整个交易过程都必须上网，交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程，即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示，随后的步骤是引入更多的公司进行试点，对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多，我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。

广州：实行交易资金托管

近日，广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。

广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示，目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说，由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等，相信政府部门会加快制定实施细则，广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。

目前广州二手房的资金交易主要有两种形式，一种是通过房产中介公司进行，另一种即是买卖双方直接交易，两种做法的比例大概各占50％。但由于交易双方相互不熟悉，没有足够的信任基础，于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大，一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃，都会给买卖双方造成极大的损失，诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。

《通知》规定，二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。

房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时，必须在合同中书面注明：“根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时，房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务，并协助办理该项业务。

银行在办理存量房交易资金托管业务之前，须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。

交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用，《通知》中明确指出，银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时，房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易

资金监管的提法虽然已有不短时日，但是尚未真正进入交易过程中来，但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益，因此业内人士提醒说，在有条件的地区，一定要选择在有监管的情形下进行交易。

记者分析对比发现，京沪穗三地的做法中，上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统，挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成，而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一，二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期，上海的监管系统全面运行之后，交易资金安全问题将会彻底解决。

按理说，北京方面的资金监管系统也比较健全，但业内人士表示，由于各种各样的因素，所以无法全面推广，覆盖面不大，这不能不说是一种遗憾。广州实行的资金托管制度从表面上看，其宗旨与北京、上海无异，只是叫法不同而已。不过目前尚未出台实施细则，购房者还需耐心等待。

此前上海推行二手房交易资金监管时，就因为交易双方嫌麻烦而不愿采用这种方式，而目前在北京也遇到了同样的情形，记者从北京链家地产、中原地产等公司了解到，市场上的确存在交易双方不选择资金监管方式的情形。北京中原地产三级市场部有关人士表示，主要是由于采用监管方式之后，卖方取得房款的时间要比在不监管的情形下晚20～30天。

二手房交易合同范文第8篇

尽管春节前杜建民就把他的房子在中介公司那里挂了牌，但“我不能吊在一棵树上啊”。于是，在2月17日，也就是上海网上房地产服务系统试运行的前一天，他就到浦东房地产交易中心二手房网上交易受理点办了挂牌手续。

杜建明不甚明了的是，就在二手房交易的背后，交易中心与房产中介的博弈正式拉开了序幕。

网上交易：透明信息保证安全

二手房网上交易，改变了以往由中介陪同看房，撮合价格，签订合同及代办贷款一条龙服务的模式，而是将这条“龙”拦腰截断，从签订合同，到资金转移，产权移交全部交由上海各区的交易中心受理处办理。

问题的关键在于，新的二手房网上交易模式中，交易中心与银行拉手，对交易资金实施全程监管，即二手房买卖双方将买卖价款及交易所需的税费存入上海市房地产交易中心在银行开立的资金监管专户，在完成产权转移登记和抵押登记后再由银行划付买卖价款给卖方，以确保资金安全。此举彻底断了中介代办贷款的路子，也就是银行发放二手房贷款的流程当中，扣上一层由交易中心负责监管的保护壳。

上海房地产交易中心副主任翁新根告诉《望东方周刊》，开设二手房网上服务体系的目的，就是为了“透明信息，规范交易，保证安全，便民便利”。

不可否认，此前二手市场火爆的同时，不规范行为也频频发生，即便是成熟度相当高的上海二手房市场。而在这些行为当中，中介往往都是众矢之的。

一些诚信度低的中介为了赚钱，往往会使出五花八门的手段：让上家与下家互不见面，赚取差价；与开发商合谋炒作新房，一手房当二手房卖；利用买卖双方房款和产权交易之间的时间差，将房款挪作他用；利用假身份证骗取银行贷款等等。

“一手房市场的炒楼花等不规范交易行为，已经基本上得到了抑制，但是二手房的炒作，尤其是次新房的炒作，增长幅度很快，我们很难控制。”2004年末，上海房地局副局长庞元曾向记者这样表示。

数据显示，2004年1―10月，上海存量住房买卖过户成交面积1757万平方米，同比增长21．9％；其中次新房转让占存量住房总成交面积的比例近5成，平均价格为6150元／平方米，同比增长43．6％，增长幅度远快于新商品房。

在二手房交易量已经超过一手新房交易量的上海楼市，潜在的交易安全、中介诚信、贷款安全、交易成本及效率等等问题，都为上海房地产市场发展埋下不小的隐患。

基于此，二手房网上公示，成了新的一年政府调控上海房地产市场的又一记重拳。

中介机构：坐以待毙还是主动出击

交易中心网上房地产交易服务受理处的职能非常之大，从原来仅仅负责交易登记的一项职责，扩大到：网上挂牌，撮合成交，交易资金监管及办理产权登记等一系列相关服务，而且都是免费服务。

这样一来，在上海二手房交易环节中，早就发挥着不小作用的房产中介、房地产贷款服务机构、担保公司等角色，可能统统会被抢走饭碗。

不过，上海房产交易中心副主任翁新根否认了这个说法：“网上二手房交易并不排斥中介，百姓买房还可以找中介，只不过把资金监管职能转移到交易中心，保证了交易的安全。西方成熟市场，中介的职能也主要是撮合一项，不碰房款的。这个平台借此也对中介市场起到优胜劣汰的作用。”

话虽如此，交易中心横刀夺爱，中介商们的日子往后再没那么滋润了。

房地产经纪人尹严春节前刚从浦东一家规模不大的房产中介离职，正准备自己注册公司单干，就碰上了这样的市场变故：“二手房网上交易，对我们的影响肯定是很大的。”

像美联物业、泛城等大型中介公司虽然不明确说自己的公司业务会受多大影响，但是也不得不承认，在这场博弈当中，他们“有些被动”。

虽然，市房地产交易中心多次组织沪上中介开会，“安抚人心”，说不会影响他们的生意。而且，在网上交易系统上，的确也把中介服务机构的房源挂在网上，容许买家卖家自己选择是否需要中介。问题是一旦买卖双方发现，他们无需中介，就可以手拉手自己完成交易；或者中介只能为他们提供挑选房源，陪同看房，撮合价格，以及政策信息咨询等服务，而签合同，办贷款都将由交易中心免费提供服务，当中介的服务大大缩水的时候，又怎能拿到以往高达2％的交易佣金？

而这正是中介们最为担心的事。

事实上，截至2月17日，加入二手房网上交易系统的二手中介只有区区19家。

生意受影响的还有房地产贷款服务商。或许他们认为与其坐以待毙，不如主动出击。早在去年12月18日，网上二手房交易还在酝酿之中的时候，上海专业从事房贷的6家知名企业就对外宣布：共同成立国内首个房贷协作网络联盟。

这六家企业包括安家集团、房产之窗、麦格里、亿通代书、远盟信贷和亚孚。他们决定建立公共信息平台，签订诚信公约，而且每月用“黑名单”公布业内不良从业人员、公司和不规范中介，联手维持上海每年近3000亿元的个人房贷市场秩序。

但是，安家集团目前又与交易中心签订协议，成为交易中心认定的中介服务机构之一。

交易中心：免费午餐能撑多久

不可否认，对于普通购房者而言，从 2月18日起，房屋买卖的确是多了一个透明的信息平台。

购房者不出大门，就可以事先货比三家，避免以往因为信息不对称造成中介抬高房价而蒙受金钱损失；而且如果有时间有精力，尽可以自己找房东，自己找下家，再通过交易中心办贷款，省下一笔中介费。

“二手房网上交易核心的作用是，以前一些中介的违规行为会得到遏制，保证了交易的安全。”上海社科院房地产研究中心顾建发对《望东方周刊》评价说。

但是，在二手房网上交易还没有正式实施之前，谁也无法猜测，未来这一服务系统会在多大程度上实现政府最初的美好愿望。

虽然上海房地产交易中心副主任翁新根肯定地表示，从技术手段上，监管机构可以保证做到房款资金安全，万无一失。但是，关键的问题往往是，人为的因素能导致很多好事变成坏事。翁也不得不承认：“这里面有很多不可预计的问题。”

就以最简单的房价来说，在以往的买卖当中，房价变更是几分钟口舌之战的事情，但是在二手房网上服务系统上，如果有中介参与，价格变更必须到交易中心受理处去办理，如果房东多次变更价格，怕麻烦，不去变更，长此以往，网上的信息也就成了摆设，又何谈信息透明？

而让业内人士最为担心的是，有政府背景的房地产交易中心，揽下了二手房交易的整个流程的服务，而且是免费服务，交易中心有多少人力物力？

尽管网上二手房交易服务是一个自愿选择的平台，刚启动房源还不多。但是如果有了成功案例，免费服务哪个不愿意要，如果卖家买家趋之若鹜，全上海每年 20万套的二手房交易，挂牌、签订合同、办理贷款、产权登记，几个网上交易受理点能堪重负？

二手房交易合同范文第9篇

【关键词】二手房；无权处分；合同

因为我国的房屋交易市场存在着非常明显的不完善的现象，这样也就使得二手房交易市场当中出现了非常明显的交易不规范的问题，这样也就使得交易双方必须要面对非常大的风险，同时在这一过程中也大大的增加了法院在工作过程中需要承担的责任，司法资源也没有得到合理的应用。为了能够更好的规避这些风险，我们需要采取有效的措施对其中的一些风险进行规避处理。

一、买卖双方行为瑕疵

1、在二手房交易当中，卖方的不诚信行为通常会使得交易出现非常大的风险，卖方不诚信当中比较常见的有卖方无权处分和违约的情况，在无权处分当中，最为普遍的就是夫妻一方卖房，夫妻婚后所获得的房子是共同所有的，对财产进行处分的时候，一定要经过夫妻双方的同意，不然就是无权处分的情况。这种共有的关系实际上要以事实为依据，房屋买卖合同的效力是要视实际情况而定的，只有在经过了共有人的追认，才能评定其是有效的。很多房主是为了房价上涨之后获得更多的利润，在实际的工作中会以无权处分来为自己辩解，但是其在逻辑上是不成立的，而对这种情况，我们应该采取有效的措施加以处理。相关的法律当中已经规定，夫妻一方如果因为日常生活的具体需要必须要对夫妻共同财产的处置做出较为重要的处理，夫妻双方应该秉承平等协商的原则，在意见统一的情况下，才能处理。他人有理由相信其为夫妻共同意见的，另外一方不能以不同意或者是不知道的缘由作为最终的理由。所以夫妻一方的行为如果有第三人认为是夫妻共同意思的话，这个时候，以房屋无权处分为理由是不能抵抗善意第三人的。都说那是怎样认定是夫妻共同意思是非常重要的一个内容，在法律上并没有给出非常明确的规定，从日常的行为习惯角度上来说，如果在签订合同的时候，夫妻双方都在场，完成合同的协助签订，就可以认定其是夫妻双方的意思。房屋买卖合同的效率是合同法规定的，而不动产产权的归属是物权法的范畴，合同生效会产生物权的转移，但是物权转移真正实现是在过户之后。如果出现了一房二卖的情况，因为卖方是欺诈行为使得买方的利益受到了非常严重的损害，如果已经完成了登记，按照物权法的要求，先成立的物权效力要比后成立的物权更高。只有在最短的时间之内完成过户，才能确保自身的利益不受损害。

2、在二手房交易当中，因为房屋买卖会涉及到缴纳营业税及个人所得税等，因此，为了可以更加有效的避税，出现了很多新的方法，比如做低合同价或者是先租后卖等。

首先，出现做低合同价格的问题是二手房交易过程中最为常见的一个问题，这也是避税过程中最常使用的方法，在这一过程中采用阴阳合同的方式达到了避税的目的。当前，阴阳合同的认定主要有两种形式，一个是两个合同都无效。按照相关的规定，恶意串通，损害国家集体利益的合同无效，以合同来掩盖非法目的的也是无效的，所以，阴阳合同是不具有法律效力的。如果出现了这样的情况下，我们需要对阴阳合同予以全面的否定。

其次是先租后买，延长交易。这也是非常常见的一种避税的方法，如果在房价大涨的时候，市场上的房价有较大的波动，如果房价上涨到买方宁愿支付违约金的程度，买方手中的房子就没有了，只能跟随楼市的价格去重新选择房源。如果楼价下跌，这个时候的房子比交易价格低，卖方就必须要另找买主，因此，如果交易过后不能及时的过户就会使得交易双方的权益都得不到良好的保障。相关的法律当中规定，不动产物权的各项变动都要依法登记，产生效力，所以过户登记实际上只是保障了违约金，所以为了更好的确保自身的合法权益，买方应该尽快的完成过户手续的办理。

二、中介公司引发纠纷

在房屋交易的过程中，中介机构的作用是不容忽视的，其是房源的掌握着，但是也是因为这一点，中介机构的诚信度较低也就成为了二手房纠纷不断增多的重要原因。买房者在实际的工作中一般是借助合同和中介公司进行沟通和约定，合同法当中有规定，只有居间促成合同成立的情况下，委托人才应支付相应的报酬，如果在这一过程中没有促进合同的签订和成立，不能要求活动费用之外其他费用的支出，所以，为了能够更好的促成协议的达成，收取酬金，房地产中介在进行居间服务的时候，一般也会出现一定的违约行为：首先，当前相关法律当中并没有对中介的审查义务加以全面的规定，所以，中介公司也不能提供非常全面的交易信息，这样就可能会出现较大的纠纷，而中介公司在这一过程中并不承担责任，但是，中介公司虽然不是政府部门，但是其会对整个交易的进行产生影响。所以我们需要对购宜交给其处理，同时自己也要尽快的掌握程序方面需要掌握的义务。其次是滥用自己熟悉房地产行业这一优势。中介公司采用这样的方式会对买方的利益构成严重的损害但是合同法当中规定，合适合同款不能作为正式的内容，如果需要，在提示或者是说明之后才能成为合同的要款，同时对合同格式争议，应该做出对提供格式合同一方不利的解释，所以，买房的利益由于格式条款受到损害的时候，一定要采取法律措施做好维权工作。

三、房屋登记机关的责任与义务

在二手房买卖中房屋的登记是一项必经过程。我国房屋所有权以登记为要件，现实中有许多一房二卖或是房屋诈骗的案例，这些案件的受害人通常全不知情，有很多是盗用或伪造房屋的产权、产权人身份证，在登记时蒙混过关，如果房屋登记机关能够尽到审查的义务那么有很多损失是可以避免的。我们所说的审查包括实质审查和形式审查，笔者认为这两种审查都是有必要的，但是在司法实务中很多房屋登记机关都表示审查的程度有限，没有足够的技术、人力进行实质审查，所以只能进行形式检查。而且房产交易本是一种自愿的市场经济行为，政府也不应该过多限制。

四、结语

在二手房交易的过程中，会存在非常多的风险，在这样的情况下，我们需要对法律中的相关规定进行全面的完善，同时还要对合同进行科学的检定，交易双方要在确定了真实的交易价格之后才能交易，这样就能够有效的控制中介公司赚差价的情况。此外，登记机关在实际的工作中要不断提高业务水平，只有这样，才能更好的规避二手房交易中的风险。

参考文献

[1]何峰，余舒婷.浅论二手房买卖合同的解释方法[J].中国商界（下半月），2010（01）

二手房交易合同范文第10篇

关键词：中介　房价　推动　管控

中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。

关于房地产价格上涨的推动因素，社会各个团体主要关注的是前面几个方面，国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面，而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。

拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。

1.二手房交易的交易费用分析

交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。

市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；(2)谈判和决策费用；(3)监督费用和合约义务履行费用。

二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。

二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。

同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。

二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。

2.房地产中介市场推高房价的主要手段

二手房价格除了市场本身上涨的因素外，与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面：

2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。

2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。

2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。

2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。

2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。

3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议

二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。

3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。

3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前，有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂，个人自己去办理要跑很多趟、排很多队，为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布，并将详细的要求一一说明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓办事。

3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。

3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。

4.结束语

房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。

参考文献：

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